2020年楼市怎么走？丁祖昱给出十个预测 || 专题

一年一度的丁祖昱楼市“神预测”如约而至。

2019年12月31日，在“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”主题发布会上，丁祖昱对2020年房地产市场作出预判。

▲2020十大预测。

2019年，在“房住不炒、因城施策”的主基调下，中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。而随着融资闸门的关紧，大批中小房企面临前所未有的压力，行业洗牌加速，房企之间的格局有了显著的变化。

接下来的2020年，楼市由会走向何方？宏观政策变化、融资渠道收紧下，开发商该如何应对？2020年的楼市会面临哪些新的变化和调整？丁祖昱作出他的预判。

既要“防上涨”又要“防下跌”

丁祖昱在现场表示，从2019年两会表态“防止房市大起大落”，到中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到12月份，中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”，这些都侧面映证未来楼市预期的转变。

可以预见的是，“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调，大涨肯定不是稳定，大跌也同样不是稳定。在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，防范房地产价格泡沫；而在三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。

继续“放水”楼市不是受益者

近期，央行行长发表题为《坚守币值稳定目标，实施稳健货币政策》的文章中提出：综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节，但绝不等于对房地产放水，防范金融风险仍是一贯坚持的方向。

丁祖昱表示，预计2020年的货币政策将松紧适度，避免大水漫灌。即使央行继续“放水”，也不会马上传导到房地产，楼市不是受益者，房地产短期不会被重启复苏。房地产未来，应该会走完他自身的调整期，所以房企不要对短期市场有所侥幸，依旧做最坏的打算，才是最好的安排。

行业规模、企业规模双见顶

丁祖昱坦言，2019年，商品房销售面积、金额累计同比增速虽保持着小幅微增态势，但增速明显放缓，上涨动力略有不足，市场降温征兆已然显现。正基于此，他认为2020年这样的趋势还将延续，随着增量天花板的逼近，地产行业规模将见顶。

▲百强房企增长“失速”。

而对于房企而言，2020年随着政策调控持续、行业增速放缓、市场不确定性延续，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓，企业规模也将见顶。

深圳不会涨，长三角空间大

丁祖昱表示，深圳的房价不会涨，原因有二，其一、从整个交易市场来看，深圳房价已经很高，经历了19年的大涨，需要一段时间来消化，其二，“房住不炒”的主基调不会变，政府层面会干预。而2020年长三角有很多国家战略，且长三角一体化出台政策以及一体化落地速度最快，因此机会会更多。

克而瑞数据显示，在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中，长三角占了一半的名额。其中，位于长三角三四线城市的盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。

加速去库存，销售依赖渠道

数据显示，常规手段失效，卖房就靠渠道。2018年以前，渠道占比还小于5%，而到了2019年底，渠道已占比50%。在渠道佣金方面，2018年为1-2%左右，2019年已大于2.5%，个别项目佣金甚至超过10%。

▲常规手段失效，卖房就靠渠道。

丁祖昱认为，2020年，对于房企来说，首要任务还是去库存，无论是对企业运营还是现金流周转都有好处，所以销售的速度要加快。而从数据看，2020年房企依赖渠道的策略不会变。

拿地不急，全年都是“窗口期”

丁祖昱坦言，2020年不用着急，认为适合就拿地，不用像2019年那样在3至5月份去抢地，新的一年都是拿地的窗口期。对于投资者来说，2020年应该更从容一点，机会可能会更多一点。

兼并收购“大鱼开始吃大鱼”

过去很多年，一直是大鱼吃小鱼。但在2019年末，大鱼吃大鱼的现象开始出现。12月17日，一则福晟将被世茂收购的消息引起地产圈的极大关注。信息显示，此次合作涉及规模或达2000亿，这意味着，如果交易达成，或将成为中国房地产史上最大的地产并购案。

▲百强也开始清算重组。

随着市场和行业的变化，这种现象将在2020年逐渐成为常态，并且会持续很长时间。“所谓大鱼吃小鱼的年代进一步演变成大鱼吃大鱼的时代，未来也会如此。”丁祖昱表示。

仍看好物业但企业开始分化

近期，同一天上市的两家物业公司，背靠保利集团的保利物业，在上市当日收盘时较发行价大涨近30%，而脱胎于时代中国的时代邻里则在同一时间跌破了发行价。

▲物业企业收并购全面启动。

反观整个行业，已登陆港股的17家物业公司也正呈现两极化走势。中海物业、绿城服务、新城悦服务等当前股价相对昔日发行价均有较大的涨幅，而其它几家公司则都处在破发状态。17家港股物业公司的表现表明，分化格局正在形成。

租赁变天，还需要寻找新模式

丁祖昱指出，2019年的租赁市场整体压力大，但未来空间还会更大。在他看来，租赁要去寻找模式，要去了解每一块细分市场的实际的需求，然后再去做更加符合不同的细分市场的租赁的新模式。

▲长租公寓估值回到起点。

看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务

2020年，丁祖昱看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务的股票。在他看来，这些房企的增长速度比较快，未来股票市场上涨空间也更快。

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