国家中心城市首现松绑限售！拼命抢人，却单打独斗，能保住中部“一哥”的位置吗？

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  齐以和、黄狮虎

武汉近两年的势头一直很猛，基本可以说站稳了中部的C位。

但北有郑州，南有长沙。随着西边的成都、重庆崛起，东边的杭州、苏州、南京等城市的高歌猛进，武汉在“新一线城市”中的存在感，被削弱了不少。

刚刚，国家出台成渝城市群的战略部署，“双城记”风头大盛。

全国排名Top10的城市中，京津协作，沪苏杭携手，广深拆墙，成渝抱团，只剩下大武汉，哪里也靠不上，自己单打独斗。

坐拥89所高校、95家科研院所，在校大学生超过130万，却纷纷“孔雀东南飞”，大学生留存率低得可怜。

眼看着郑州、西安开始抢人，武汉也赶紧出手，推出一轮又一轮“大学生留汉工程”。

现在，2020刚刚开年，武汉又出重磅新闻，长江新城的二手房限售取消了！

这个定位为长江沿线第二个“浦东”的新城，突然宣布，不再执行限售政策。

焦虑感满满的武汉，能保住中部“一哥”的地位吗？

作为教育重镇，武汉在校大学生数量仅次于北京，大学生留存率却低得吓人，“孔雀”都飞走了。

同为教育大省的广东和浙江，毕业生留在本省的比例达8成以上，而武汉同比却5成不到。

排名最靠前的武大和华科，2019年学生留汉的比例均仅在20%出头。

图源DT财经

这背后的问题，是武汉的产业结构单一，对人才的吸引力不足。

武汉第二产业比重较大，集中在工业，且以国企为主，民营经济弱，缺乏好的就业机会。

武汉的房价收入比也成了人才引进的一大阻碍。由于中高端产业少，第三产业的工资水平也并不太高，格外被动。

近几年，武汉城市更新速度加大，老城区改造以及新城建设导致房价快速上涨。

工资水平的增长赶不上房价的上涨。人才不可避免地流向一线城市。

在全国各大城市争相“抢人”的近两年，武汉也不甘示弱，为留住人才焦虑地发力。

一轮又一轮“大学生留汉工程”可谓诚意满满。

全面放开大学生落户门槛、喊出“大学生买房打八折”的口号、在读期间就可缴存住房公积金、出台毕业生最低年薪指导标准……

最终的目标是，争取在5年之内将100万大学生留在武汉。

3年来，留汉大学生数量逐年攀升，2017年达30万，2018年40.6万人，2019年1-10月已有30多万人。武汉提前两年完成了目标。

不仅抢人才，武汉还拼命抢企业。

2017年4月，武汉成立全国首个“招才局”，开始瞄准校友经济。背后诉求，是争取互联网的“第二总部”，扩大就业机会，

既然人才留不住，那就借力校友招商。武汉拥有大部分二线城市难以比拟的校友资源，在争夺企业方面拥有一定话语权。

雷军、张小龙、陈东升、孙宏斌等商界大佬，都先后多次到访武汉或在汉有大布局。近些年最典型案例，便是小米第二总部落户武汉。

这些举措，帮助武汉实现了阶段性目标，但是否可持续？

从经济发展基本面来看，大武汉还是很强的。

2018年，武汉GDP接近15000亿元，位列第九。去年前三季度，GDP增长率达7.8%，在全国排名前列。

相较东北振兴的乏力，作为老工业基地的武汉已经脱离衰退的泥潭，重新焕发出新的力量，再度显示出“东部芝加哥”的大武汉气度。

在中部六大省会中，唯有武汉被赋予副省级城市地位，行政级别高，省内虹吸效应也很强，省会首位度排名全国第四，中部第一。

有人说，武汉是中国逐步走向后工业化时代后，最具有“东亚模式”气质的城市。但“东亚模式”其实也是把双刃剑。

这种工业化战略，主要依赖于“强政府”的推动。

优势是追赶速度快，可实现跨越式发展。不足之处是经济活力容易陷入僵化，比不上深圳、杭州。

从上世纪的“中国钢城”到现在的“中国车都”，武汉都是中国工业版图上浓墨重彩的一笔。这背后都有行政力量的重要作用。

权力深刻塑造了武汉的城市性格，也定调了武汉的发展轨迹。

同时，它还造就了武汉“国强民弱”的经济结构。武汉前15强企业里，国有企业就占了80%；民营企业500强，武汉籍企业寥寥无几。

这也为武汉的发展障碍埋下了伏笔。

在新一轮城市大洗牌格局下，武汉中部“一哥”的位置，似乎坐得不是太稳。

它今生最大的对手，是郑州。这几年来，郑州大步赶超，不容小觑。

在中部崛起的大戏中，长沙不是国家中心城市，得到的政策红利有限；合肥的体量只有武汉一半，赶上还需要很长时间。太原、南昌就更不用说了。

郑州不一样。

在国家战略意图中，武汉无疑是中部崛起的龙头。但是，郑州是黄河流域腹地崛起的最大变数、华北腹地崛起的龙头，一带一路的大陆中心，战略重要性几乎可以与武汉抗衡。

同在中部地区，同样作为省会城市，无论是交通枢纽地位还是政策优势，双方都不相上下。

两地四通八达，都是拥有米字型铁路网的枢纽型城市，四通八达。郑州率先拿下了国家级航空港区建设，机场货物吞吐量一下子跃居中部首位。武汉也不甘示弱，在航空货运建设上发力，开建鄂州顺丰机场，争夺中部货运枢纽。两座城市都对标美国“孟菲斯”，想要建设成为航空物流中心。

在国家中心城市的争夺中，这两座城市也是一前一后拿下桂冠。

但经济规模上，武汉守住了优势。尽管郑州市的GDP最近几年增长比较明显，但是武汉也没有落后，还拉大了两地之间GDP差距。从2013年的2486亿，扩大到2018年的4700多亿。郑州的经济总量，一直在武汉的7成左右。（勘误：下图郑州、武汉数据应调换过来。）

从首位度来看，武汉GDP占湖北省超过37%，而郑州则只占河南21%，差距更明显。

但是，郑州还握有三大“王牌”。

其一，河南省的人口。在国家城镇化战略之下，郑州未来的人口增长空间很大；郑州所在的河南省，总体经济实力要强于武汉所在的湖北省。

其二，郑州的民营经济占比，多年前就超过60%，是中部民营经济重镇，而武汉最近几年民营经济占比才超过50%，还是国企居多，经济活力尚未充分释放。

其三，以郑州为核心的中原城市群的实力，超过以武汉为核心的8+1城市圈。

武汉城市圈以武汉为核心，包括半径100公里内的7座城市，而中原经济区核心是以郑州为中心的河南省9座城市。

从整体实力上来看，中原经济区核心区要强于武汉城市圈。武汉之外的其它湖北各市，基本上存在感很弱，只是众星捧月。

面对郑州带领的中原城市群，武汉三镇颇有压力。

由于“大武汉”太过于强势，一直以来，颇有点“强市弱省”的格局。

武汉持续不断地吸纳着全省的人口。

这也导致，新房市场的需求持续居高不下，武汉楼市的成交量连续8年位居全国各大城市前列。

未来，武汉的人口增长势头也丝毫不见减弱，因此楼市的总体需求也会持续保持旺盛。

目前武汉市常住人口1100万人，如果保守估计，未来10年要增加400万人。预计在2030年，武汉常住人口将达到1500-1800万人。

按人均住房面积35平方米计算，还需要1.4亿平方米的住宅来承载这么多新增人口。

2019年10月，世界级的军运会在汉举办，也加速了城市更新——“武汉，每天不一样”。

武汉“军运会”总投资1448亿元，推进汉江大道快速路、黄家湖大道等44个基础设施配套项目建设。

武汉四环通车、地铁提前通车、河道湖泊整治、老旧小区的提升……就连修了十几年的江北快速路也都通车了。

目前，全市房价整体会处于平稳缓慢上涨的势头，但局部区域出现分化。2019年，东湖高新供销表现抢眼，楼市以高端盘、大户型为主的青山、武昌以及区域供应量大、竞争激烈的东西湖、新洲、汉南等地区，整体成交显乏力。

多数区域呈现量跌价涨的趋势，限价松动的范围和幅度加大，备案价上涨项目110个，占比54%。

曾经，武汉多次出现一二手房价格倒挂的现象，如今市场回归理性，二手房的成交周期，由2018年的29天上升到2019年的38天，价格倒挂的区域已经减少到7个。

但即便如此，2019年武汉二手房的成交量依然突破了10万套，占了新房成交量的50%以上。

长江新城放开限售的政策松绑，就在这样的背景下推出。

长江新城对武汉太重要了。

它和光谷一样，是武汉未来经济最重要的增长点，投资的热门之选。光谷价格连连看涨，依然保持热销。

在“两江交汇、三镇鼎立”的城市格局只上，长江新城给武汉提供了新的想象空间——一座具有国际影响的城市新区，展示城市形象。

它是武汉致力打造的亮丽“第四镇”。其光芒甚至一度压过了光谷。

根据规划，长江新城被寄希望于成为长江沿线第二个“浦东”。这里聚焦以节能环保、新能源为重点的“绿色经济”，以物联网、云计算、人工智能为重点的“智能经济”和以脑科学、基因工程、医疗健康为重点的“生命经济”。

长江新城与光谷遥相呼应，都是武汉的科技重镇。后者已经形成了五大战略性支柱产业，光电子信息、生物医药、高端装备制造、新能源与节能环保、现代服务业等，都跨入了千亿规模。

在避免内耗和同质化竞争的基础上，长江新城的未来有着广阔的空间。

武汉，未来值得期待。

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