春节24城0成交，70家公司月利息350亿…疫情下开发商再喊“活下去”

受新冠疫情隔离措施的影响，许多企业将线下销售转移到了线上，房地产企业也不甘落后，纷纷推出了VR看房、线上购房等措施。

近日，富力地产（02777.HK）推出了也启动了在线购房，还搭配推出了一系列的优惠措施，除了购房立减2万元、定金退还、拉新奖励等措施，甚至还采取了“免收违约金”和“差价补偿”的营销方式。

一瞬间，高冷的房企仿佛有了微商甩卖面膜的感觉。

“甩卖”的背后，是房企在疫情中骤增的融资、偿债压力，尤其对于一些本就现金流吃紧的房企来说，2020年的春天，有些难过。

春节周24城市零成交

房企销售现金流“压力山大”

自从2017年，富力以199亿元接盘了万达旗下73家酒店权益，和大连万达中心写字楼以来，负债和现金流承压问题一直没有远离。

截止2019年三季度，富力地产的经营性现金流已经连续11个季度为负。而公司的总负债也已经达到3428.4亿，资产负债率约为82.55%。

而其净负债额，也由2018年末的1285.9亿元增加至2019年中的1564.7亿元；净负债率由2018年末的184.1%，升至2019年中的219%。2020年，富力地产还将有逾280亿元人民币的债务到期。

但富力地产的“造血”能力却未达预期，2019年全年权益合约销售额约1381.9亿元，同比仅增5%，完成年度目标的86.38%。

在楼市成交相对低迷的当下，富力地产所面临的情况是许多房企的缩影，而新冠疫情来袭，无疑是雪上加霜。

穆迪发布研究报告称，疫情将削弱2020年中国房地产销售状况。

数据显示，受销售均价涨幅从2018年的12.2%降至2019年的8.7%影响，2019年全国合约销售额同比增速从2018年的14.7%放缓至10.3%。销量同比增速也从2018年的2.2%放缓至1.5%。受新型冠状病毒疫情、三四线城市需求减弱以及2019年合约销售额的高基数影响，我们预计2020年全国房地产销售额将小幅下降。而原先对全国房地产销售额的预期是，2020年与2019年基本持平。

克而瑞研究数据则对疫情的带来的影响给出了更为直观的数据，春节假期（初一至初六），CRIC监测数据显示，88个重点城市春节假期成交量环比上周出现了断崖式下跌，24个城市出现零成交，降幅达93%；其中一线城市叠加春节人口外流影响，跌幅达到了99%。

其次，与2019年春节假期相比。88个城市新房成交面积也较2019年锐减30%，相比2018年春节假期更是大跌63%。

春节假期之后一周（1月31日-2月6日）88城市中27个城市零成交，成交面积更是相比2019年节后一周暴跌95%，同比跌幅较春节假期的30%扩大了65个百分点。

70家房企月利息总支出350亿

疫情下违约风险加剧

销售受阻，但房企偿债、融资的压力却并未减轻。

克而瑞地产研究表示，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%，房企的融资及偿债压力较大。短期来看，目前国内疫情形势严峻，将持续对房企融资造成影响。

克而瑞认为，即使房企债券已进行提前赎回或对偿还计划准备充分，但在疫情影响下的开工计划停摆、后续开工恢复仍需一段时间的局面，对企业的财务也会造成很多压力，尤其是那些高杠杠的企业。仅从利息支出来看，根据2019年上半年70家房企的平均融资成本和有息负债总额来看，70家房企的月利息支出就已超过350亿元。

偿债压力和销售现金流受阻双重压力下，房企开始频频发债。1月，克而瑞监测的95家典型房企的融资总额为1810.1亿元，环比上升42.4%。其中的融资水平的上涨，主要来自于境外债权融资的井喷，本月境外债权融资1099.7亿元，环比上升922.4%。

据穆迪最新统计数据，27家受评开发商在2020年1月发行了境外债券，当月总发行额激增至165亿美元（约1152亿元人民币），高于2019年58亿美元（约405亿元人民币）的月均水平。这一规模也超过了2019年1月份111亿美元（约775亿元人民币）的历史月度峰值。

穆迪也指出，与2018和2019年发行的债券相比，今年1月份新发行的高收益债券期限更长，受评新发行债券的加权平均期限从2019年第四季度的3.0年和第三季度的3.2年延长至3.7年。因此，这些新发行交易将增强开发商的流动性并延长其债务期限。

对于房企接下来融资需求的规模，穆迪分析师认为，自今年2月1日起的未来12个月内，将有约513亿美元（约3581亿元人民币）境内债券和276亿美元（约1927亿元人民币）境外债券即将到期或可回售，因而房企再融资需求将持续处于高位。

穆迪认为，至2019年底58家高收益开发商中，已有12家出现流动性减弱。开发商2020年第一季度的房地产销售被削弱，进而影响其现金流。若建筑工人在节后推后返程复工，那么2020年上半年开发商的施工计划以及预售项目的完工可能延迟。

若疫情在未来3-6个月未能受控，则我们预计流动性疲弱且再融资需求较高的受评开发商的抗冲击能力将下降，因为现金流转弱可能会削弱其偿债能力。若上述开发商缺少足够的资金用以完成其施工计划，则由此导致的工程延期亦将对其财务业绩造成负面影响。

救市不是为了炒房

融资环境并未放松

但实际上，房企面临的融资环境并未放松。

受疫情影响，1月26日，银保监会下发通知，对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。

2月1日，央行、财政部、银保监会、证监会、外汇局五部委联合下发通知，鼓励下调贷款利率。

但此类政策并不是为了鼓励资金流入房地产业。

据中国企业家报道，一位房企高管表示，所谓的救市不是为了炒房，而是在一定程度上促使企业开发运营的资金使用效率提升。比如，缓解企业紧绷的现金流，缓解财务利息的兑现时间，这都是为了缓解企业的生存压力。

2019年5月开始，针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端，5月的“23号文”只是开始。

据第一财经报道，当时某信托公司收到窗口指导，针对房地产信托有5点要求：

“432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线，其目的是避免资金违规流入房企用于支付土地款：

中信信托信托业务部副总经理赵立新表示，目前信托额度并未松绑，同时在疫情背景下，各大机构都在对存量地产项目进行排查，主要观察房企的经营性现金流能扛多久，存续债务是否能偿还等。

中融信托助理总裁赵元近日在相关电话会议中也表示：“我们春节前接到通知，2020年信托公司的房地产非标额度不能超过去年12月底。我们去年12月底的规模已较同年6月底下降较多，同时，目前房地产公司的融资意愿也在下降，地产融资性现金流（信托地产融资）也不会太快增加，今年信托规模至少在一个季度内会出现下降的格局。”

克而瑞研究中心认为，在疫情下售楼处关停、停工等会导致一季度销惨淡，管理费用、利息成本的支出也会让房企”伤元气“。若疫情警报早日解除，房企仍然需要一段”修复和喘气期”，短期重心会在在”促销售、抓汇款、稳现金“上。若疫情的时间进一步延长，对于大多是中小房企而言，短期的”缺血“将成为压倒骆驼的最后一根稻草，届时收并购将掀起高潮，行业也会进入加速洗牌的状态。