央行再提房住不炒，部分开发商扛不住了

易简财经

微信ID：ejfinance

 

央行再提“房住不炒”

2月22日上午，央行宣布如期降息，LPR1年期降了10个基点，但5年期的利率只降了5个基点。虽然经济受疫情冲击很大，但央行态度明确，对货币政策还是非常谨慎的。

因为自从去年8月份利率形成机制改革以来，从4.85%到目前的4.75%，LPR5年期的利率总共也就降了10个基点，幅度聊胜于无。

懂一点银行货币学就知道，央行的第一责任不是呵护地产市场，而是对CPI负责。1月份CPI比去年同期上涨了5.4%，包括猪肉在内，很多都在涨价。国家更看重的是实体经济，不希望新增信贷过多流入楼市，但又没有把房地产的门彻底关上，所以LPR5年期的利率仍然降了5个基点。

所以，央行的货币政策空间非常有限。于是央行重申，不将房地产作为短期刺激经济的手段。从中央层面来说，目前对房地产的政策依旧是房住不炒的收紧状态。

但是很多开发商明显扛不住了。

销售下滑，超95%的城市“零供应”

年前和年后，房企销售明显形成一道分水岭。

克而瑞、亿翰智库的数据显示，1月份，TOP100房企卖出的5097.5亿元货量，同比下滑了近12%。而这其中多数靠的是上旬业绩带动，下旬因疫情形势严峻，截至目前，明确要求暂停售楼处销售活动的省市已超过60个。哪怕房企纷纷转战线上，带来的挽救也只是九牛一毛。

数据来源：CRIC

与销售停滞同步的，还有项目停工带来的“零供应”。

CRIC数据显示，2020年春节，全国84个城市累计新房供应总量仅为25万平方米，较疫情爆发前一周大降95%，除北京、南京、杭州、合肥等城市有少量供应外，其余城市均为零供应。

与去年春节假期（除夕到初六）相比，2020年春节假期供应与2019年基本持平；春节后一周（初七—十三），随着疫情防控形势逐步严峻，84城供应量骤降至4万平方米，与2019年同时期相比降幅达97%。

回款放缓，资金承压

业绩惨淡，库存得不到释放，给了房企的现金流当头一棒。尤其是高杠杆的房企，高额利息费用支出、企业人员工资、待支付工程款等刚性支出，以及债务到期压力，更是让自己“大伤元气”。

据克而瑞统计，2020年95家典型房企，共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。其中，1月、7月和11月均为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

Dealogic的数据显示，未来2年，中国房地产开发商必须偿还约2700亿美元的美元和人民币债务。今年3月，这些公司将有约80亿美元的债券到期；今年债券到期的高峰是8月，届时将有逾130亿美元债券到期。

从利息支出来看，根据2019年上半年70家房企的平均融资成本，和有息负债总额来看，70家房企月利息支出超过350亿元。

正常的光景，房企要还上这些债务就已经很不容易了，都得狠抓销售去库存。疫情这样一折腾，去化停滞，更别提回款，房企要扛下去更是难上加难。

大的房企或许还能靠着老本撑一撑，但是对一些资金流本身就紧张的中小房企而言，在融资受阻、销售停滞、开工延迟等多种因素叠加下，可能会面临债务违约，甚至破产。

拿地减少，后期供货节奏被打乱

没有回款，带来的不仅是偿债、甚至是破产的压力，还会让拿地扩张的脚步不得不停止。

据统计，自1月底开始，已有34个城市按下土地出让“暂停键”，26个城市明确表态土地出让延期，不少城市更是延期至3月初，无交易无延期信息的城市多达84个。

往年的一二季度常常是房企拿地窗口期，2020年受到疫情的影响，“窗口”紧闭，直接打乱地产投资开发的节奏。

CRIC数据显示，自1月31至2月13日，重点城市共成交了108幅土地，总成交量仅674万平方米，同比2019年春节后两周下降62%。即便有成交，也以小体量低总价的地块为主。

数据来源：CRIC

土地开发是房地产的“原料”。环环相扣，土地市场的“断供”，必然会影响到企业后期供货节奏。而供货不足，销售自然无力，带来的回款减少，房企又将陷入现金流的闭环。

各地出台救市政策

当下各地纷纷出台救市政策，据不完全统计，全国已有20多个省市出台了针对房地产业的“定向放松”政策，内容涉及土拍、预售、开工、公积金及地产融资等。

比如，在2月21日，苏州相城区域出台新政，放宽全日制本科以上学历落户限制，和高技能人才购房限制；

马鞍山出台政策，确定马鞍山首套房补贴政策再延一年，最高补贴总房款的1.5%；

南京出台新政给房企减负，允许房企延迟缴纳土地出让款。与此同时，宣布开放售楼部，恢复商品房销售业务，多项举措推进楼市启动。

……

中央态度不变，所以就算地方出台救市政策，也只是为房企暂时解困，避免资金链断裂，一定程度上刺激楼市。

“稳”字当头，现金为王

易居企业集团CEO丁祖昱表示，疫情结束之后也是房地产新一轮发展的开始，但绝不会有成交的报复性反弹或价格的快速上涨。预计在疫情结束后，中国房地产应该进入到一轮长期平稳发展，房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期是房地产行业的主旋律，房地产行业也仍然继续发挥中国经济压舱石和稳定剂的作用！

短期内房企的核心在于开源节流。长期来看，疫情带来了对未来运营模式的思考，不能等到生存危机到来再思考生存模式，房企正好可以借这次疫情，好好思考未来三年或五年的战略规划。对于上下游的相关行业来讲，更应该思考的是生存问题。在没有收入情况下仍有大量支出，生存问题真的是就在眼前！活下去比什么都重要。

文章内容如有侵权，请联系站长删除。