业主大闹新盘，尴尬的深圳“地王专业户”

 

地王项目问题不断

龙光在深圳的一个地王项目，正陷入到深深的漩涡之中。

最近，深圳龙华地王项目“龙光玖悦台”一开售，光鲜靓丽的售楼部立马出现了维权的业主。

几十名业主穿着统一的橙色背心，举着“龙光欺诈销售、还我血汗钱的”标语牌，“攻进”售楼部大堂，还上了屋顶高呼口号。后面，警察来了，记者也来了。

换做是你，收楼之后，无论屋里屋外，均货不对版，你会不会生气？

这些都是龙光玖钻项目的业主。龙光玖钻，是龙光2015年拿下的龙华地王项目，整个楼盘接近8000户，现在新房均价为5.8万。

地王项目，高价楼盘，按理说也得高质量交楼吧？

结果不是。

收楼的业主称，之前在沙盘上看着好好的空中花园和空中绿化，在交房的时候，莫名加盖了个玻璃顶，还有一大块，建成了电影院，顶上直接变成了日夜排放商场废气的通风管……

有的楼栋，承诺的入户大堂莫名其妙地消失了，取而代之的，是一个临街商铺，外加一道窄窄的入户门。

这感觉，不就相当于谈好了给你一线江景无敌海滩，结果给你铺了一条沙滩烧烤街，这种感觉别提多糟糕了。

如果说屋外景观还能捏鼻子忍忍，那屋内的糟心事就难说了。

使用面积严重缩水。阳台本来是宽敞通风晒月光的地方，但有业主发现，自己加价20万买的阳台，正对着的就是一个硕大的空调外机。

这年头，原来连地王项目都会出这些问题。

在最火的城市拿最火的地

这还仅是龙光拿下的其中一个地王项目。

龙光对地王项目一直情有独钟，地王收割机已不足以形容龙光，他们要的，是在最火的城市拿下最火的地王。

深圳目前有6宗百亿地块，龙光自己就拿下了三宗。

2020年5月15日， 深圳“双限双竞”出让前海一居住用地，龙光地产以最高限价115.97亿+配建人才房4.07万平米，击退全部竞争对手。该地块总建筑面积18.36万平方米，挂牌价为79.98亿元，溢价45%。

2019年6月，深圳5宗住宅用地集中挂牌出让，80多家房企举牌超150多轮后，龙光地产最终以最高限价65.8亿元+配建3.67万㎡人才住房竞得龙华宅地，楼面地价高达5.9万元/㎡，刷新龙华区单价地王记录。

2017年2月，龙光与合景泰富以总价168.55亿港元，投得当时全港最贵住宅地鸭脷洲项目，将打造香港顶级豪宅。

2016年，深圳光明新区一宗商住地拍卖，1分钟内数家房企就把54.12亿的底价，迅速推到了110亿元。最终，龙光控制的凯丰实业以140.6亿抢地成功，溢价率157.9%。

2015年，龙光以112.5亿元竞得龙华红山地块，成为总价地王，楼面价1.3万/平米。后来开卖售价达到4.6万/平。这块地后来就成为了开头提到的龙光玖钻项目。

……

谁拿下地王，谁就能立刻成为市场焦点，龙光深谙这点。但拿下之后怎么消化，怎么建楼，建楼后怎么绕开限价屏障来获利，这盘账并不是人人都能算得清。

中指研究院发布了2020年上半年的拿地金额排行榜，龙光拿地金额甚至压过了深圳起家的地产老大哥万科。但万科的市值已经达到了3100亿，去年营收3700亿；龙光市值740亿，去年营收仅574亿，无论市值还是营收，龙光都远不及万科。

2019年万科业绩会上，郁亮说：“最重要是能力，而不是土地。”恒大许家印也表示，接下来要控规模，土地储备每年减少3000万平方米，把总土储控制在2亿平方米左右。

龙光似乎管不来这些，执意要走这条地王成就路。

熟悉的高周转

拿下高价地，最需要的就是源源不断的资金供应。

今年上半年，龙光控股累计发行债券募资38.9亿元，品种包括一般公司债券、ABS和私募债。数据显示，龙光控股共存续24只债券，总余额250.31亿元，其中52.33亿元将于一年内到期，约120亿元将于1-3年内到期。截至一季度末，龙光有息负债432亿，其中355.88亿元将在3年内到期。

把盘子整活，能赚钱，则需要更强的高周转把控力。华创证券研报指，龙光的存货周转率 63%、资产周转率 31%、销售净利率 21%，均明显优于主流 31 家房企平均值 33%、23%、14%。中国房地产报则称，龙光依靠高周转的“3478”标准，将拿地到销售的时间从11个月缩短到了8个月。

发债、拿地……用力高周转的背后，是龙光冲击千亿房企的雄心。

可以看出，2018年是龙光业绩飞跃的一年，而到了2019年虽然增速大幅回落，也依旧有着33%的增速。再看今年上半年，龙光销售额在疫情影响下，依旧达到422亿元，成为千亿房企应该无大悬念。

天眼查显示，龙光集团创立于1996年，总部位于中国深圳，是集房地产开发运营、交通投资建设、金融综合服务等产业于一体的大型综合性民营企业集团。据克而瑞统计，2019年中国房企销售金额排行榜中，龙光为第30位。

来源：天眼查

龙光官网显示，其25%的土储处于大深圳区域，但就在刚刚过去的一周，深圳刚刚重拳出台控楼市新政，有分析师称，深圳房价或将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。如果政策持续趋严不放松，龙光这些花大价钱拿下的地王就只能砸在手里了。

即使把握住了放盘节奏，龙光这些地王项目若再来几个龙光玖钻这样的开发后续，还有谁会来买单？

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