融创变与不变 || 深度

上市十周年，融创中国变了。

合同销售额增长77倍至5562亿元，收入增长35倍、核心净利润增长17倍、净资产增长27倍，10年时间，融创从排名30位开外的区域性房企，一跃成长为如今的龙头企业。

似乎也没变，江湖变幻多端，融创还是踩着自己的节奏，做自己的事。

变与不变中，融创找到了适合自己的道路，交出了一份稳健增长的成绩单。

8月26日，融创发布2020年半年报，期内实现营业收入773.4亿元；核心净利润130.4亿元，同比增长3%。报告期内，公司归母净利润为109.6亿元，同比增长约6.5%；公司归母净利润率为14.2%，同比上升80个基点。

销售方面，今年上半年，融创完成合同销售额1952.7亿元，位列房地产企业第五。疫情之后，其受影响的销售迅速恢复，五月起连续实现合同销售金额同比增长，七月单月录得522.5亿元，同比大幅增长26.97%。

开念“稳”字诀，融创不急不忙。

 负债率、融资成本双下降

2020年上半年，疫情突然来袭，楼市短暂停摆。

数据显示，截至8月27日晚，A股共有81家上市房企对外披露半年报，港股共有60家上市房企对外披露半年报。其中，81家A股上市房企中，净利润实现同比增长的占比不到四成。

部分规模房企多项关键财务指标下滑，营收和净利润双降的企业不在少数，尤其中小房企，下降幅度更大。

相比在市场环境中艰难沉浮的小房企，头部房企多数发挥稳定，融创更是实现了营业收入、净利润双双逆势增长。

对融创而言，“稳”字当头，不仅是业绩平稳增长，还有财务的稳健表现，具体体现在负债率与融资成本的下降。

“今年我们是最从容的一年，我们对市场的判断一直是对的，”融创中国董事会主席孙宏斌认为，融创上半年抓住了市场的窗口，不断降低负债，调整了融资结构和融资成本。

财报显示，2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。

▲融创中国净负债下降。

在房地产行业，这实属不易。据8月24日贝壳研究院发布统计数据，上周16家已发布中期业绩报告的TOP100房企中，10家房企资产负债率同比上升，占比约63%。

“公司的负债率长期持续性地下降，未来2-3年负债率继续往下走的方向是不会改变的。”3月27日，融创2019年业绩发布会上，融创执行董事兼行政总裁汪孟德如是表示。

事实上，融创近三年资产负债率已实现三连降。有业内人士评价，高瞻远瞩、提前布局，是融创得以稳步健康发展的基石，其从去年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本，与政策和指导方针高度一致。

对于最近相关监管部门对房企设置的“三道红线”，汪孟德表示，“融创从2019年开始，就一直在调整负债结构，降低杠杆。比央行要求的已经提早开始。在今年年底，争取净负债率有比较大幅度的下降，目前目标是120%，明年控制到100%以下。”

在谈及控制公司负债时，孙宏斌则称，“去年上半年有好的拿地机会，贷款又容易，不用管负债。如今你想借钱也借不来，现在央行的要求，就是我们一直在说一直在做的。”

而在5个月前，孙宏斌提出，2020年融创要做三件事情：降融资成本，优化资产结构，谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。如今，2020年过半，融创有所成绩。

在境内债券市场上，融创上半年在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。在境外债券市场上，融创的发债期限得到延长的同时，融资利率也整体下降约1.5%。

中指研究院数据显示，今年上半年，国内房企海外债发行利率均值为8.41%。一定程度上，融创在融资成本上占据优势。

总体来看，2020年上半年，通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，同时实施严格的分类红线管理等举措，融创新增融资成本显著下降1.9个百分点。

值得一提的是，截至报告期末，融创集团账面现金达1209亿元，将大多房企抛在了脑后。

身处资金密集型的房地产行业，稳健安全的财务管控是企业持续经营的根本。也得益于稳健经营，融创得以手握充裕现金流，立于不恐之地。

融创方面此前曾表示，公司自创立以来，始终以现金流的绝对安全作为风控底线，强化现金流管理，时刻保证现金流充足的基础上，去提升市场份额和经营绩效。

 土储优质丰厚，严控拿地

一头是销售规模、净利润增长，另一头是净负债率下降，高杠杆与高负债策略实现的粗放式增长似乎已不再是站在天平上的融创的选择。

那么融创是如何完成的呢？归功于其今年严控拿地。

挥别战略激进与挥金如土，近两年来，“聚焦利润经营、加强精细化管理”正成为融创新的核心战略，围绕此，2020年上半年融创放缓了拿地的节奏。

财报显示，融创上半年新增土储1730万平方米，新增货值为2330亿元，同比大幅下降64%。

▲融创中国新增土地建筑面积及土储情况，图片来自丁祖昱评楼市。

克而瑞数据显示，2020年前7月，融创新增土地货值1212.7亿元，同比减少逾五成，行业排名下滑10个位次至第14名；拿地金额为381亿元，同比减少44.38%，行业排名下滑12个位次至第15名；新增土地面积783万平方米，远不及碧桂园、恒大的一半。

同期，中指研究院数据显示，百强房企在拿地上一共砸了18608个亿，同比上升2.8%，超50家房企拿地不输去年月均值，其中融信、绿城等房企月均拿地金额都比去年增加一倍以上。

从上半年整体市场表现来看，无论地市还是楼市，在疫情过后均快速恢复，甚至部分城市出现市场过热的情况，导致杭州、南京、宁波、东莞等热点城市再度出台收紧政策。

在持续升温的土地市场中，融创依旧选择了冷静。

“现在是土地市场风险最大的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍的贵，房价压力挺大的。很多公司在上半年买了很多贵的地，上半年不是很好的拿地机会，下半年和明年上半年机会好一点。”孙宏斌也化身谨慎的土地捕手。

放在全行业中，融创的拿地风格颇是与众不同。但审慎的态度，来自充足的底气，非常人可模仿。

据融创管理层表示，目前融创的土地布局、数量和质量来讲都非常有优势，因此今年以来拿地更从容。

截至报告期，融创拥有确权土地储备约2.5亿平方米，土地储备货值预计超3万亿元，其中约80%位于一二线城市，平均土地成本约4312元/平方米。

▲融创中国土储分布及可售货值。

而下半年，融创可售货值高达6213亿，其中76%位于一二线城市，市场一致看好融创中国2020年的销售业绩达成，以及未来的持续增长。

充裕、优质的一二线城市土地储备，使得融创有了稳步发展的坚实后盾。

一二线城市的人口和资源聚集效应，使房市的供求关系更为健康，融创在行业保守时快速拿地，以及着重布局一二线城市的拿地策略，让其在这一轮房地产调控中占了先机。

事实上，融创拿不拿地、拿什么地一度成为行业预判走势的风向标。

个中缘故正在于融创老于此道。事实上正是融创对土地市场的准确判断、精准高效的土地投资，让融创在激烈的行业竞争中脱颖而出。

这一调性，还被写进了半年报中。

融创中国指出，下半年将继续保持审慎拿地，重点关注一二线核心城市优质土地，严格控制拿地节奏，继续聚焦综合竞争力提升。同时，继续将优化资本结构、降低负债率水平和融资成本作为当前发展阶段的重中之重。

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