新规之下房企再无黑马！千亿中梁连踩融资红线

全国楼盘全线七折，恒大打响了金九银十第一枪。在业内人士看来，恒大本次降价促销的主要目的，是为了快速回款，发力降负债。

其中，一个重要的原因，就是这段时间常被提及的融资“三条红线”，给各大房企敲响了警钟。在恒大之后，相信会有更多房企有所行动。

全国房企排名TOP50里，踩线的房企一类自身体量庞大，如恒大、融创等。于这类房企而言，自身的规模越大，调整负债结构的空间越大，应对“三条红线”也能相对从容。

另一类，则是像中梁控股、富力等，依靠高周转大肆扩张跻身前列的房企。于这类房企而言，一旦“三条红线”执行，其面临的负债收缩将十分剧烈，内部震荡可想而知。

中梁净负债率最高达1790%

2019年，中梁实现1525亿元合约销售，全国排名19。从去年的财报来看，其剔除预收款后的资产负债率为81%，净负债率为66%，现金短债比为1.23，只踩了现金短债比大于1这一条红线。

但值得注意的是，小编翻阅多篇券商研报发现，在国盛证券、华创证券等券商的统计中，中梁踩了两道甚至三条红线，其中净负债率高达120%，与财报数据大相径庭。

以国盛证券测算结果为例，2019年中梁三个指标数据分别为80.8%、120.9%、0.7，连踩融资红线。

为何中梁财报上的净负债率与券商统计的结果会相差这么大？

其实早在2016年，中梁的净负债率高达1790%，随后断崖式下降到2017年的340%，2018年的58%，早已令市场疑惑。

来源：中梁控股招股书

经济观察报曾报道，在中梁的子公司中，非控股股东以参股的形式向中梁提供借款。这部分借款并未算在负债中，而是计入了总权益中非控股权益。来自子公司合作方借款的增长，反而降低了净负债率。

现金流量表显示，2017与2018年，子公司非控股股东提供的借款为14.9亿元和12.4亿元，也就足以说明问题了。

因此，尽管中梁为市场展示了一幅各大指标良好的财报，但各大券商的统计数据也表明，中梁的负债问题依旧严峻。

在今年的中报业绩会上，中梁也表示了：公司正在对自身的债务结构进行调整。中梁未来负债水平将长远维持70%-80%，改善债务结构，包括继续降低成本、改善对于境内非银渠道的依赖度，同时也将着力改善现金短债比。

高昂融资成本吞噬净利

然而中梁要实现这个降负债目标，难度不小。

中报显示，截至6月底，中梁债务总额为528.09亿元，较去年底增长31.4%。

剔除预收账款后，中梁的资产负债率达90%，超过了“三条红线”里70%的安全阈值。这个数字甚至高过于2019年。

其中，中梁一年内到期的短债为229.75亿元，较去年底增加了14.72亿元，约占总负债的44%，尽管中梁方面一直表示，公司的财务状况有所改善，但其债务水平无疑是显著增加的。

而中梁的偿债资金主要依赖于外部融资。与多数房企不同，中梁更多依赖于非银金融。

小编梳理发现，曾与中梁合作的信托名单包括：中信信托、安信信托、万向信托、爱建信托、四川信托、中航信托和陆家嘴信托等多家信托机构。根据去年上市前的招股书，中梁58%的借款来自于信托和资管产品。

过多依赖非银金融，则导致中梁融资成本较高，一定程度上吞噬了中梁的净利润。

2018、2019两年，中梁的融资成本分别为9.9%，9.4%。2020年中期，尽管中梁的融资成本下降到8.9%，但仍高于TOP20房企6.34%的平均值。

来源：中梁控股2020年中报

2019年，中梁实现566.40亿元的营收，但是毛利只有131.82亿元。算下来毛利率只有23.3%。

来源：中梁控股2019年年报

2016年至2018年，中梁毛利率在21%左右徘徊，同样低于上市房企30%的毛利率中位值。

而净利率更糟糕，2019年算是近年最好的一年，此前净利率没有超过9%。2015、2016年更是录得负值。

踩线房企箭在弦上

面对来势汹涌的新规，渠道收窄的融资和即将到期的债务，中梁箭在弦上。

毕竟在他面前就有前车之鉴。

截至最新报告期，福晟集团债务总额超过700亿元，而泰禾集团的债务总额更超过1000亿元。两家公司仍旧深陷困局，捆绑着一大批金融机构和债权人。

参与福晟纾困的世茂集团在半年时间里仅接手了福晟几个项目，剩余数十个项目的命运在双方的拉锯中仍未有归属。

泰禾的进展也不容乐观。万科虽参与其中，但债权人和利益相关方众口难调的局面，逼迫着这家行业领头企业的总裁祝九胜公开喊话：“金融机构要么集体沉船，要么集体上岸。”

放眼全国，房企债务冰山远不止如此。Wind数据显示，2019年，132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元，较2018年的82263.74亿元上涨13.28%；在净负债率指标方面，更是多达36家房企净负债率超100%。

更为严峻的是，外界通常只关注到房企的表内债务，而表外的经营性负债，如商票、供应链金融产品等，往往被忽略。

“三条红线”非常清晰地给予不同类型房企新增融资的上限。即便是最优的企业，负债年增速也不得超过15%。在2015—2019这五年时间里，国内房地产市场诞生了一批复合年增速近100%的高成长型房企，核心因素就是获得了极大的融资支持。

而随着房企融资政策的进一步收紧，从融资绝对额角度考虑，本身规模越大的企业，能获得融资的总量越大，反之亦然，房企梯队也将进一步洗牌固化。

大房企市场占有率只会继续增加，而中小房企在政策控制下，想通过融资来偿债和扩大规模难度肉眼可见的艰巨。剧烈震荡之下，未来一段时间，房企甩卖项目的情况应该会比较多见，甚至可能有大鱼吃大鱼的情况发生。

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