19城写字楼空置率超过30%！比房价下跌更严重的事，已经来了？

房地产的巨变，轮到了写字楼。

19个城市，写字楼空置率超过30%

密密麻麻的写字楼，一度被看做是城市活力的象征。

根据仲量联行的最新统计，中国的一线城市中，上海的甲级写字楼总存量已经来到了1454万平方米，高居榜首。

当然，放眼世界，这个数字并不算多。在仲量联行的调查里，甲乙级办公楼市场规模不足50万平方米的内地城市，超过60%，大约相当于一座城市内只有5

—8栋现代标准化办公楼宇。

但在全球范围内，甲乙级办公楼市场规模最大的20座城市的体量均值约为2300万平方米。

从增长空间来看，中国经济总量前50大城市办公楼市场仍有超过6000万平方米的差距，光4座一线城市办公楼市场总供应缺口就高达3000万平方米以上。

按理来说，缺口如此之大，中国城市的写字楼应该是一座难求。但有意思的是，根据仲量联行的报告：

全国经济总量前50大城市中，已有17个城市的办公楼处于“供应过剩”状态。

在这份最新的报告《应势开新，重塑格局：2021中国办公楼市场白皮书》中，仲量联行透露了一个重要的信息：

中国41个中心城市里，有19个城市的甲级写字楼空置率超过了30%。

▲图源城市财经

这意味着，在这些城市中，近1/3的高档写字楼，都是空的。

在长春、无锡和南昌等地，甲级写字楼的空置率，甚至超过了40%！

你很难想象，在中国最具活力的这批城市里，有如此大比例的高档写字楼被闲置。

在很多人的脑海中，一线城市的写字楼里，坐满了各种金领、白领，灯火通明、昼夜不息。

仲量联行的数据，刺破了人们心里的幻想。

一线城市的写字楼，到底经历了什么？

写字楼的宿命

同样的疑问，早在去年就已经滋长。

去年7月8日，戴德梁行发布的报告显示，受到疫情和新入市项目的影响，北京全市和五大核心商圈甲级写字楼空置率继续上扬，达到16.2%和9.9%，分别环比上升2.4和1.9个百分点。

这个数据，创下了此前8年以来的新高峰。

那时候，悲伤不只属于北京写字楼。在青岛，甲级写字楼的空置率上升至28.8%，南京甲级写字楼空置率上升至29.5%。

在上海，陆家嘴、静安寺以及大虹桥板块的大部分写字楼项目，都可以在报价的基础上打折，或者直接减免部分租金。这样的情况在前两年是难以想象的。

更魔幻的是深圳，第一太平戴维斯数据显示，2019年全年，深圳甲级写字楼空置率同比增长6.33个百分点，飙升至22.04%，四个一线城市中排名第一！到了2020年一季度，这种态势更加明显。

2020年，为促进成交，深圳不少写字楼甚至推出了“99元/平方米/月特价房”吸引客户，要知道，这可是在寸土寸金的深圳。中国经营报采访的一个业内人士称：

“以前在福田中心区要找2字头以下的写字楼很少，现在居然还有99元特价房，我们感觉这房子跟不要钱一样。”

据世邦魏理仕数据，自2018年三季度起，深圳优质写字楼的租金就一路向下，再也没有反弹。

深圳优质写字楼连续下跌五个季度的情况，只有2008年金融危机的时候出现过。

写字楼，何以至此？

冰冻三尺非一日之寒。

中心城市写字楼空置率的高企，不全是疫情的原因。早在疫情之前，这就不是什么新鲜事。

这是疫情之前，2019年年末各大中心城市甲级写字楼空置率的数据：

数十个城市中，只有台北、广州保持在合理范围内，其余城市的空置率均过高，尤其是二线城市。

最突出的是广西南宁，达到了惊人的54.3%。这意味着，这个城市有一半多的甲级写字楼空在那里，造成资源浪费。

此外，西安、苏州、天津、长沙、重庆、佛山、厦门、沈阳、贵阳等城市，空置率都在30%以上。

是什么推高了中国中心城市写字楼的空置率？

综合来看，主要有两大原因。

一是供应量太大。以深圳为例，数据显示，早在2019年，深圳甲级写字楼存量就达到553万平方米，同比增长19.3%。其他中心城市，甲级写字楼的供应也大于实际需求。在6亿人月收入不足1000元的当下，高端写字楼的需求比我们想象的要小。

写字楼供应量暴增的背后，来源于追求税收与GDP的动力。

写字楼物业是城市经济厚度的关键指标，象征着繁华富庶，夜晚的灯光秀，让很多人迷恋在虚假的繁荣之中，是地方追求的面子工程。

此外，相比普通住宅，写字楼交易税费高。而且，写字楼还能作为吸引企业前来落户的筹码，是地方创收的有效手段。

面子里子都有，各大城市趋之若鹜也就不奇怪了。

二是互联网的崛起。借用财经韬略的话来说：

互联网电商极度压缩了商铺与写字楼的需求。

在互联网时代，很多企业只需要一个小作坊，甚至直接在家，就能实现正常运营。

此外，这些年，受宏观经济下行影响，再加上P2P行业暴雷不断，写字楼的空置率更加严重。

多因归于一处，甲级写字楼的命运早已注定。

一个新的时代

空置率高企、租金下降、收入滑坡……对写字楼业主和相关行业来说，这注定是一个令人忧伤的消息。

但在我看来，这不一定意味着经济的衰退。相反，这也许是时代的进步。

这个问题，可以从两个方面来看。

其一，写字楼的发展自有其规律。

商业地产的周期性、各大城市内部发展状况的差异、产业园办公和共享办公的兴起，都会对写字楼的空置率产生影响。但这些，都是随着市场的波动而起伏的。换言之，等市场行情好起来了，写字楼的空置率也就降下去了。

其二，如果写字楼的空置率真的继续走高，一个新的商业模式必将诞生。

举一个生活化的例子，早十年前，如果你去逛电子商场，比如中关村的海龙大厦、中关村e世界、鼎好大厦，你会发现，那叫一个人山人海。

那时候，买个手机、买个电器，人们都愿意到这些地方去挑挑逛逛。

但现在，你再去看这些电子商场，还有多少人去逛呢？

只要绝大部分商家把阵地转移到线上，实体办公楼和商场就会变得越来越难以出租。

用最低的成本赚更多的钱，这符合商业的本质和人性。

城市里的写字楼越来越多，好处不少，但弊端更多。

例如，大部分写字楼都身处繁华闹市，租金必定高昂。这不仅增加了企业的成本，也增加了员工的成本。

你在2环上班，却住在5环开外，每天通勤时间长达4个小时，就问你心累不心累？

从这个角度来说，写字楼其实是阻碍了人才的自由流动。

因此，写字楼空置率的攀升，也许是互联网办公时代对传统办公模式敲响的警钟。

这预示着，一个新的时代，正在路上。