恒大命运已定？地产商最担心的事，还是来了

恒大的命运，同样是中国房地产的命运。

国资进场，拯救恒大

恒大终于等来了援兵。

12月6日，中国恒大在港交所公告，考虑到集团目前面临的经营上和财务上的挑战，该公司董事会决议设立中国恒大集团风险化解委员会。

细看一下这个“救火队”的组成，并不简单：

恒大现任高管+四个国资+一个律所。

简单梳理一下，这个委员会的班底构成至少隐藏着三层意思：

第一，稳定市场。恒大的流动性危机，此前央行已经定性“主要源于自身经营不善、盲目扩张”。因此，拉上许家印和恒大财务总监，一是配合风险处理，二是有人承担责任，给市场吃下一颗定心丸。

第二，彻查账务。《财经》杂志此前报道称，一位前恒大运营人士透露，德勤今年下半年曾对恒大的资产负债情况进行过统计，结论是资产可以抵债。但广东省政府对统计结果存疑，又指派中金再次梳理恒大的资产负债情况。

拉上一众金融机构和律所，就是为了彻底查清恒大的账务，只有摸准了底，才能真正化解风险。

第三，预备接盘。资产负债摸底完成后，恒大的资产处理需要地方国资平台操办，并形成风险化解与处置方案报至政府工作组，工作组再进行审批决策。而委员会里的粤海控股、越秀集团和中国信达，正是扮演这样的角色。

粤海控股是广东省人民政府控股90%的国资，公司总资产1509亿元；越秀集团的实控人则是广州市人民政府，这也是一家响当当的地方企业；中国信达更不用多说，是成立超过20年的老牌资管公司，资金总规模超过1.6万亿，处理不良资产是它的专长。

关键时刻，这些企业都是恒大潜在的“白衣骑士”。

说起来，这个风险化解委员会能来得如此迅速，源于恒大的一个小动作。12月3日晚间，恒大发布了一笔2.6亿美元担保义务可能无法履行担保责任的公告。

恒大的债务里，包括192.36亿未到期的美元债。恒大的此番违约，极有可能触发这些美元债的交叉违约，进而影响到整个美元债市场。

正因此，消息一出，广东省政府连夜约谈许家印，央行、银保监会、证监会也统一口径发声。恒大的风险化解之路，就此开启。

恒大的债与房企的忧

恒大危机暴露后，许家印似乎一直在努力自救。

财联社统计，在许家印夫妇出售12亿股中国恒大股份之前，恒大已回笼资金逾320亿元。甚至有消息称，许家印把多处豪宅和私人飞机都卖了，只为用来还债。

这种精神值得肯定。遗憾的是，在恒大的总债务面前，这320亿也只是杯水车薪。

2021年半年报数据显示，截至2021年中期，恒大集团的总负债高达1.97万亿。1.97万亿什么概念呢？做几个比较你就知道了：

到2020年底，恒大共有123276名员工，1.97万亿，每个员工可以分到1601.6万元。

2020年，芬兰的GDP总额是1.87万亿元，比恒大债务略少一点。新西兰等国家的GDP更是远远小于恒大债务。国内来看，恒大的债务已相当于海南省三年的GDP总额。芬兰也不过“一恒，这是真正的“债可敌国”。

1.97万亿，如果全换成100元的现钞，连起来的总长度达到30.53亿米，从地球铺到月球，可以来回铺7.95次。

网络上甚至出现了一个段子：

假如我妈是董明珠，我爸是马云，我叔是马化腾，我大姨夫是李嘉诚，我小姨夫是王健林，二姨夫是刘强东，三姨夫是许家印，那我该是谁？求取名。

网友说，可怜的娃，你全家族挣的钱都不够你三姨夫还的。

仔细来看，这些债务的主要构成有：近5700亿的有息负债、2200亿的预收款（也就是期房客户交的房款）、9500多亿的应付贸易账款及其他款项（主要是拖欠供应商的货款），以及2100亿左右的应付所得税。

这1.97万亿，就是一座巨大的雪山，随时都有可能崩塌。

除了表内债务之外，恒大还有“深不见底”的表外债务，市场机构预估在1万亿左右。以恒大财富为例，据统计未兑付规模高达400亿元，涉及投资人接近10万人。

▲图源涛动宏观

这些债，要还到什么时候，依然是个未知数。

从更大的视野来看，如今整个房地产行业都面临着困境，只是程度不同罢了。

2021年以来，至少已有恒大、佳兆业、华夏幸福、泰禾、花样年等10多家百强房企出现债务问题。

就在两天前，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，这相当于给市场增加了1.2万亿元资金供给，俗称“放水”。

但实际上，扣除12月15日到期的9500亿元MLF，本次降准的增量释放资金只有2500亿元，对房地产市场利好有限。而且，就算是这些资金，恐怕也是优先惠及国企和央企。

短期内，绝大多数房企，依旧无法摆脱缺钱的境地。

中国房地产往何处去？

中国房地产，在世界范围内都是一个特殊的存在。

从2003年开始，我们的房价基本保持了连续14年上涨的神话。在深圳、北京、上海等地，房价已经完全打破经济学常识。

由此带来的问题是，炒房客横行、产业结构畸形、年轻人不愿意生孩子……房地产行业，已经变成一个击鼓传花的财富游戏。

高层看到了这一点，“房住不炒”的主基调一定，调控成了家常便饭。2021年以来，截至11月底，全国房地产调控次数已经高达570次，刷新历史记录。

密集的调控之下，中国房地产往何处去，也成了一个无法回避的话题。

从全球的经验来看，房地产发展模式可归纳为三种：美国式、德国式和新加坡式。

美国楼市：100%靠市场去推动、调节，政府极少主动干预；

德国楼市：60%是福利住房，留出40%的市场空间，大部分人都去租房；

新加坡楼市：20%靠市场调节，80%靠政府调控。

美国模式奉行市场解决一切，德国模式类似“房主不炒”，新加坡模式则把两者分开，政府的归政府，市场的归市场。

在这其中，很多国人对新加坡模式神往已久。

2020年8月，深圳市住建局长就曾明确提出要学习新加坡模式，力争未来深圳市60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

在深圳讨论这个问题，非常具有代表性。今天的深圳，全市住房累计数量是1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还不到国家和广东省的最低标准线。

占深圳住房面积54%左右的城中村，容纳了超过70%的居民。对绝大多数“新深圳人”来说，哪怕是掏空六个钱包，买房依然是一种奢望。

但在新加坡，得益于上世纪60年代就开始推行的组屋制度，已有超过85%的公民居住于组屋中，比深圳60%的目标还高出25个百分点。

事实上，如果从产业结构和房价来看，新加坡和深圳差不多。世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》显示，香港、新加坡、深圳住宅价格排名分别高居全球第1、第3、第5。

都是高房价，为何住房获得感差距如此之大？核心就在于组屋制度，新加坡的组屋，不仅便宜，还可以出售，而且品质高、细节更完善。

深圳要做的努力，还有很多。

深圳的困境，某种程度上也是我们这个时代的困境。无论走哪条路，我们的目标只有一个：让房地产市场，回归健康状态。

尾声

时代的变迁，往往藏在很多细节里。

如果从顶层设计的视角来看，无论是恒大还是房地产，命运都早已注定。

早在2017年，高层就提出了“高质量发展”的表述。正是在这条路上，双循环的新发展格局、供给侧结构性改革、共同富裕等概念才被提出，壮大实体经济、推动科技创新成为主线。

而现阶段的房地产，明显不符合“高质量发展”，甚至还被清华大学的魏杰教授归类为“资本无序扩张”：

不断利用高杠杆推动高地价，利用高地价推动高房价。

这种抑制无序发展、鼓励科技创新的苗头，同样体现在资本市场。近一年多来，地产和新能源的表现，走出了截然相反的行情。

很明显，国家希望更多的资本能够进入我们的科技短板领域，而不是想着靠垄断赚快钱和炒地皮赚大钱。

当然，让房地产回归健康，注定又是一个漫长的过程。

根据高盛数据，2019年中国住宅和开发商库存总额达到了52万亿美元，是美国住宅市场规模的两倍，甚至超过了整个美国债券市场。

更重要的是，根据华泰证券的测算，目前我国房地产贡献了约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量，构成约60%的家庭资产。

一旦真的硬着陆，GDP、税收、国民资产等，都将受到极大的冲击。当年邻国日本为了抑制疯狂上涨的房价，选择主动刺破泡沫。而今天的中国，显然不可能选择这样一条冒险之路。

我们唯一的设想，就是以“时间”换“空间”：保持经济增长，拉高居民收入，再把泡沫慢慢挤掉。

这就是房地产真正的归宿。