再增三宗宅地！琶洲大厂那么有钱，周边为啥没有豪宅区？

珠江新城之后，广州吨位最大的CBD当属琶洲了。

但是，琶洲在楼市层面和珠江新城完全不是对手，为啥？

琶洲是专注搞事业的，对房地产兴趣不大，所以宅地供应太少，一直未能形成一个连片开发、成行成市的豪宅区。

目前整个板块内也只有保利天悦这一个具备知名度的豪宅，而且还是二手，一手在售项目暂无。

所以，最近几年，琶洲的购买力很多都外溢到海珠创新湾（珠江后航道滨江区域）。有人说，如果不是琶洲，创新湾的那些豪宅都还在吃土。

不过，从去年开始，琶洲终于准备反击了，已陆续出让了三宗宅地！

首先是琶洲东区出让了一块宅地，被保利拿下，然后是琶洲南区的赤沙TOD，被越秀拿下，这两宗地都是去年出让的。最近第三次土拍，还是琶洲南区，赤沙TOD附近的天斯地块也被保利拿下。

不仅如此，琶洲未来还将继续推出三宗宅地。

12月9日，琶洲中二区（海珠区AH0411规划管理单元）调整了规划，拟新增3宗住宅用地。

看样子，琶洲不是没有宅地，而是地块太金贵，需要有秩序地、一点一点地出让。

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琶洲拟新增3宗宅地

拟新增的三宗宅地，位于琶洲中二区，北至珠江，南至新港东路，西至新滘东路（规划路），东至广州环城高速，紧邻地标建筑保利天幕，绝对称得上靓地。

它们的具体位置在这里 ↓

相比原规划可以发现，此次规划主要对区域的用地性质、总建设量等方面进行了优化调整。

根据原规划，琶洲中二区的主导用地性质为商业金融业用地、商务办公用地、文化娱乐用地及旅馆业用地。

规划拟调整后，主导用地性质为商务兼容商业设施用地、文化用地、商业兼容商务设施用地及二类居住用地，而且，总建设量由100万平方米增至135万平方米，增加了35万平方米。

从新规划来看，琶洲中二区拟新增3宗住宅用地，它们位于东南侧，靠近新港东路。

以下是原规划示意图????

以下是调整之后的规划图????

拟调整规划草案示意图

和其他滨江商务区一样，最好的地块肯定是优先给产业与公建设施（绿化、学校等等）

所以这个板块内，一线望江最好的地还是给了产业、公园、学校，东南角的三宗宅地，在地块品质上不如西北角的商业用地。

而且这三宗宅地靠近环城高速，可能会有噪音干扰。

不过，编号为AH041122的宅地，北面为中小学用地和公园绿地，意味着没有高楼遮挡，可以直接望江。

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琶洲各区的功能定位，是怎样的？

关注琶洲的朋友不难发现，此次中二区控规调整优化，意味着整个琶洲板块在加速上新。

整个琶洲区域，从西往东分为四大区:琶洲西区、琶洲中一区、琶洲中二区、琶洲东区。

此外，琶洲还有一个扩展区，在南面，称为琶洲南区。

从功能定位来看，琶洲西区与珠江新城隔江相望，地段价值最高，现在是各种互联网大厂的总部所在地，这个区域，就别指望建住宅了。

截至2020年底，琶洲营业收入达到了2690.14亿元,目前已汇聚企业超2.8万家，高新企业超337家，这些产业的大部分都位于琶洲西区。

琶洲中一区，主要是广交会展馆以及配套的高端酒店群，这个地段也非常好，所以基本无住宅。目前，板块内正在建设广交会四期场馆。

琶洲中二区和东区，主要是琶洲新村的旧改新城，目前只是部分建成，豪宅保利天悦、地标写字楼保利天幕都位于这个区域。另外，该区域开发，还将承担古村与古港保护的任务。

琶洲南区则定位为创新融合拓展区，目前正在开展城市设计，已出让的赤沙TOD、天斯地块均位于这个区域内。

今年2月，出让的赤沙TOD地块被广州地铁和越秀集团联合拿下，将建巨无霸城市综合体，涵盖TOD枢纽、商业和住宅，总建设量超过88万方。

项目暂未入市，但据粉丝爆料，项目已经开启内部认购，户型在120-310㎡，吹风9万+/平。

图源：粉丝群供图，仅作参考。

图源：粉丝群供图，仅作参考。

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琶洲宅地，快被保利“承包”了

此外，琶洲东区去年10月还出让了一宗AH041405宅地。

该地块被保利拿下，编辑感觉琶洲的地，简直快被保利“承包”了。

保利在经过107轮竞价后，最终将琶洲东区AH041405宅收入囊中，楼面价约51462元/平，是广州现楼面价的TOP4。

如今，该项目名定为招商保利·海珠天珺，产品涵盖138-262㎡的四房，低层较小户型吹风价在8-9万/平。

图源：粉丝群截图，仅供参考。

目前接受诚意登记，需冻资100万。

图源：粉丝群截图，仅供参考。

其实，琶洲整个区域的住宅用地是十分稀缺的，一手房源目前没有，标杆二手盘保利天悦挂牌价已经15万+/平，部分房源甚至直逼20万/平。

周边其他二手住宅的参考均价也在10万/平左右。

三轮集中土拍的最贵地块，天斯地块，也是被保利拍下，成交楼面价为44372元/平，直接刷新广州楼面价的TOP10榜单，成功成为广州楼面价的第八位。

至于新增的这3宗宅地，会不会又被保利“盯上”，或者是在海珠西频繁落子的中海“抢走”，亦或者有其他黑马出现？我们拭目以待。

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