“中概股杀手”再度出击！这一次盯上了这家巨头

“杀手”再度出击，贝壳顶得住吗？

浑水做空贝壳

在成功狙击瑞幸咖啡一年多之后，“中概股杀手”把枪口对准了中国最大的房产交易平台——贝壳。

12月16日，浑水公司发布了一篇77页的报告，表示正在做空美股上市的贝壳找房。浑水在报告中直言——

“这是一个巨大的骗局，就像瑞幸咖啡一样。”

这份报告信息量很大，数据、案例、结论都有，我梳理了一下，浑水对贝壳的质疑主要集中在以下几点。

第一，虚增GTV（平台交易总额）和收入。

浑水编写了一个程序来收集贝壳平台上的交易数据，并通过现场访谈和实体店检查来抽查结果。浑水根据研究结果估算：

贝壳2021年Q2-Q3的GTV被夸大了126%，收入虚增了大约77%-96%。

▲贝壳公布的收益和浑水调查的收益差距，来源：报告截图

第二，虚报门店数量，存在大量“幽灵店”和“克隆店”。

浑水收集的平台数据显示，贝壳第二季度末报告的总商铺数至少虚增了23%。有些店铺在平台上被列为“活跃”，但在访问时是关闭的或不存在的。

一个经典的例子是南昌二十三中的中环门店，平台显示该经纪公司有近100处房产挂牌出售。但浑水的调查人员发现，那里只是一个废弃的店面。还有在廊坊，浑水找到的51家链家门店中，有19家是“幽灵门店”。

除了这种“幽灵店”，还有“克隆店”。通俗点说，平台上的多个门店，实际上只存在一个实体店铺。调查显示，在厦门和海口，41%和32%的链家店是克隆的，北京9%的链家店也是克隆的。

▲一家设在废弃警卫室的门店

第三，虚假收购。

说白了，就是公司夸大收购资产的价值，可能涉及到内部关联交易。浑水查到的例子是贝壳2019年对中环互联的收购，以及贝壳斥资80亿元人民币对圣都装饰的收购，但同在家装行业、且省份布局更多的上市公司东易日盛当时的企业价值，不过25亿元人民币。

第四，虚增经纪人数量。

浑水收集的数据表明，贝壳在其IPO招股说明书、二次发行和其他财务报告中公开的经纪人数量被大幅夸大了。例如，贝壳声称在上海有2.1万个经纪人，但工商数据显示其三家上海经纪子公司只有9998名员工。

通过这几点，浑水得出的结论是：

贝壳在通过夸大其GTV、新房销售、收入、经纪人和门店数量来欺骗资本市场。

浑水出手，市场震动。做空报告发布后，贝壳股价当日一度上涨10%，后回落至开盘价以下，当日股价震幅达20%。

被做空后，贝壳的反应也挺迅速，直言浑水不了解中国房产市场、缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。并称将在24小时内针对报告内容逐一拆解回复。

山雨欲来，一场风云正在涌动。

年内跌幅近70%，寒冬下开始裁员

被浑水盯上的贝壳，今年的日子着实过得不太平。

最新的三季报显示，贝壳找房三季度营收181亿元，较去年同期下降11.9%；净亏损17.66亿元，调整后净亏损8.88亿元，而去年同期净利润为0.75亿元。

这个数据表现比市场预期得要好一点。根据财报发布前的消息预测，贝壳找房第三季度净收入或为145亿—155亿元，较2020年同期下滑约24.6%—29.4%。

但这同样意味着，在去年成功扭亏为盈后，今年第三季度，贝壳再次陷入了亏损。

至于亏损的原因，同样可以在这份财报中找到。报告期内，贝壳GTV（总交易额）为8307亿元人民币，同比下降20.9%，其中二手房交易总价值更是同比下降34.3%。

收入减少，支出却在增加。三季报显示，公司当季费用为50.54亿元，较上年同期增长了13%。

在现金流上，贝壳找房期末的现金、现金等价物及受限制现金为294亿元，比去年同期的461.15亿元少了近200亿。

融资活动的现金流量净额同样急剧减少，从去年同期的165.65亿元，骤降至今年第三季度的71.80亿元。

从贝壳的财报里，我感受到了这个行业的寒意。

根据中原地产统计，2021年以来，全国房地产调控累计接近600次，堪称地产史上最严监管时代。楼市冰冷如此，作为下游行业的中介自然也不会好过。

这一点，从贝壳的股价也能看出来。总体来看，贝壳今年以来股价一路下行，上市后最高市值1063.5亿美元，截至12月16日收盘录得18.3美元，总市值218.05亿美元，年内跌幅近70%。

寒冬之下，贝壳想到的策略是“开源节流”。开源不是一蹴而就的事，例如上调佣金点位、入局家居装修服务等，都需要一个过程。而节流相对容易得多，裁员就是其中一种。

根据红星资本局的消息，贝壳在部分城市开始大量关闭门店，例如一位链家门店店长透露，其所在城市的近2000家链接门店中，仅在此前一个月便关闭了近40家。

三季报也显示，截至报告期末，贝壳经纪人总数51.55万人，较二季度的54.86万人下降了6%。这意味着，在短短90天里，约有3.31万人离开了贝壳。

看来，这个冬天，贝壳确实很冷。

更大的隐患

行业的危机，挺一挺可能就会过去。毕竟在这片土地上，想买房的人永远在排着队。对贝壳来说，比浑水的质疑更值得担忧的，恐怕是反垄断的大锤。

从1家店发展到8000家店，链家花了18年。但从1家合作门店到3万家合作门店，贝壳只花了一年半。

这种“狂奔”留下的后遗症已经慢慢显现。尽管已成为中国最大的房产中介平台，但贝壳依旧充满争议，最大的一点就是垄断。

早在2018年6月12日，58同城就曾与安居客牵头，请了我爱我家、中原地产、21世纪不动产、麦田房产等10家地产服务业山头，搞了一次房地产界武林大会，名曰“真房源誓约大会”。剑锋所指，正是贝壳与链家。

除了姚劲波组织的各路豪杰开大会，2019年以来，金华、绍兴、南昌等多地也出现了房产中介抵制贝壳的“反壳联盟”。

一个经典的例子发生在2019年9月，金华上百家房地产中介机构代表签署了《反壳联盟条约》，口号喊得震天响：反对垄断，抵制不良竞争。

中介同行之所以抵制贝壳，很重要的原因是，贝壳把老桌子掀了，自己却成了新桌子上的霸主。

在贝壳平台下，所有入驻品牌和链家共用一套规则、一个系统，与链家同台竞争，且共同切分收益。

既当裁判又当运动员，这也成为行业对贝壳最大的诟病。

不止是中介同行，上游的开发商也开始感受到贝壳的力量。

例如在天津，开发商们曾看到过一个近乎魔幻的数据：

贝壳在天津的206个项目，渠道费为3%以上的项目竟然有122个，有18个项目的渠道费超过了5%。

一栋200万的房子，渠道商要拿走十几万。

如此高的渠道费，不止发生在天津。在海南，渠道费收取比例普遍在3%-5%，郊区的房子，甚至能够超过10%。

而根据壹地产的数据，天津的开发商，净利润率平均只有2%。

开发商怎么也不会想到，有一天他们会沦落到为渠道打工。

而更让大众担忧的，是贝壳不断上涨的中介费。

此前，重庆一论坛传出了一则消息：

重庆贝壳涨价了，服务费用调整为卖方1%，买方2%（之前是卖方0%，买方2%）。

这不是贝壳第一次涨中介费。2020年12月底，郑州贝壳系所有门店宣布：2021年1月起将上调郑州地区中介收费标准至3%。

更早的时候，贝壳已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3％的中介服务费。

也就是说，一套200万元成交的二手房，此前的中介费只要4万，调整后变成了6万。

与此同时，贝壳的服务质量却没有明显的提升。在21聚投诉上，多名用户还投诉了贝壳找房恶意泄露个人信息、服务争议等问题。截至2021年12月17日，在黑猫投诉上，贝壳找房的投诉量多达1035个。2017年的某个论坛上，一位清华大学教授更是对链家网CEO彭永东当面指责：

“你们的模式就是两头骗，骗完房东骗购房者。”

有些媒体更是用词凌厉：

形势依旧严峻。对贝壳来说，这是左晖离去后，他们依然要面对的问题。

尾声

纵观浑水过往的做空战绩，少有失手。

据时代数据统计，浑水公司成立十年以来一共做空了35家公司，大约平均每3~4个月就要做空一家公司。其中，被浑水做空的中概股公司就有18家，占比一半以上。

其中不乏分众传媒、新东方、辉山乳业、安踏体育等风光一时的企业。

最经典的例子之一是辉山乳业，在浑水做空报告发布的交易日30分钟内，暴跌超过90%，市值蒸发近300亿港元。最终，辉山乳业被港交所取消上市地位，强制退市。

更近的，是去年浑水对瑞幸咖啡的做空。那一次，浑水又胜利了，瑞幸咖啡自曝财务造假后，历经高管大换血、资产被冻结、被强制退市，堪称股市“闪电侠”。

这一次，贝壳会不会是下一个瑞幸？

业绩下滑、裁员阴影、行业寒冬……在巨大的资本诱惑和压力下，贝壳，不能说完全没有造假动机。

能做成中国最大的房产交易平台，贝壳当然有其独特优势和强劲实力。但我们始终坚信，如果是真的，纸是永远包不住火的。

因为，诚信是上市公司唯一的铠甲，造假从来没有好下场。