“欢迎深圳炒房客接盘，再涨30%” || 深度

网友A：“欢迎深圳炒房客来接盘，再涨30%。”

网友B：“真当深圳客是韭菜？还是觉得深圳客的投资眼光比东莞土著低？”

这是7月4日东莞大幅解除限购后，网友们就话题“深圳客，来不来东莞扫货”展开交锋。根据新政，除中心城区（莞城、东城、南城、万江）和松山湖外，东莞其余28个街镇，全部放开限购。

东莞楼市的上一轮暴起暴落，深圳客功不可没。而今楼市低迷，又指望上深圳客了？向来被诟病“抱深圳大腿”的东莞，未来还是只能跟着大哥混？

业主呼唤深圳客

7月4日楼市新政后，东莞业主对深圳客翘首以盼。

“深圳客，快点过来买吧”、“深圳客有购买能力，（他们来了）我们东莞业主也好卖掉手头的房子”，多次降价又没能将房子卖出去的东莞业主们对媒体表示，他们期待深圳客来带热市场氛围，以促成自己的交易。

部分业主甚至大幅涨价。

无冕财经研究员在诸葛找房平台上看到，位于临深区的塘厦、凤岗等，不少二手房源涨价，其中塘厦楼盘“金地博登湖”的一套房，今年7月7日挂牌850万，比2021年1月13日上架时，涨了200万；3.95万元的挂牌单价，比小区历史最高价、挂牌均价都高。

核心区松山湖，也有楼盘涨价超50万。

▲东莞部分二手房挂牌情况，图片来自诸葛找房网。

中介、房企以及本地房产号也开始吹风，目标瞄准深圳客。

“取消限购第二天，深圳客已经杀入横沥，招商雍景湾，单价：2万左右。”一位房企销售人员在社交平台上如此表示。

诸如“深圳客杀到”、“深圳客返场”等字眼，多次出现在房产号标题中。

业主、中介、房企们这般“疾呼”背后，到底还是东莞楼市的不给力。这也是继4、5月份两次松绑过后，东莞政府再放大招的原因。

实际上，此前两次政策优化后，市场确实扳回了一些。

特别是二手房，据合富研究院数据，近4个月东莞二手房成交量低位回升，6月网签量环比增加了55%；一手房也在6月出现“小翘尾”迹象，供求创下年内新高，成交环比亦超5成。

但上半年的成交，多聚焦于热门区域优质楼盘、案场营销政策更贴合市场需求的楼盘，购房者对于政策和优惠探底等待的心态仍较强。

换句话说，转好不等于回暖，东莞楼市而今的低迷，仍是超预期的。

可看同比数据。

今年上半年，东莞一手房供需大幅萎缩，供应量和成交量分别同比下滑43%、52%，这一供求量，创下2007年来的同期最低位。同期，二手房成交量6234套，同比减少55%。

▲东莞一手房交易情况，图片来自合富大数据。

楼市低迷直接影响土拍，东莞一轮集中供地就直接惨淡收场。

到第二轮供地，政府不得不拿出核心区优质地块，并给开发商让利，以此来提振市场情绪，这才有了土拍“火热”之说。

但卖地，光卖好位置肯定是无法持续的，外围区域的地后续也得想办法卖出去。

所以这次东莞政府再添“火”，直接触及“退出限购”的底线，把房票塞给除中心城区以及核心区松山湖外的28个镇街，刺激外围区的去化。

曾是东莞楼市兴奋剂

既然如此，多方期盼的深圳客，能来为东莞楼市添一把火吗？

首先，这个期盼，是有“前情”可回顾的。

上一轮暴涨，东莞以“房价涨幅全国第一”的姿态，力压深圳。2020年，其房价平均涨幅高达47%，居全国之首，排名第二的深圳，平均涨幅仅34%。

彼时，全款房源遭疯抢、业主抱团涨价、二手房价格暴力拉升等骚操作不断，外界称之为“癫狂”状态。

六大片区房价齐涨，松山湖最猛，有楼盘从4万直奔6万；多区房价也从2万+跳涨到3万+。

▲2020年东莞楼市涨价情况，图片来自“米宅珠三角”。

随后的剧情就是政策重锤出击，楼市急转直下，成交下滑，价格涨势被抑制。

而支撑起这轮暴涨的，正是深圳客。

乐有家研究中心的数据显示，2020年，东莞二手房买家中，深圳客占比是22.9%。2021年楼市回调，在莞购房（含新房、二手房）的深圳客大幅下跌至9.8%。

回顾一下，2020年，疫情出现后的4月，深圳进入行情后半程，大量热钱需要找到新出口。

这时候，大湾区的广州、佛山还未启动，另一临深的惠州经济基本面远不如东莞，作为长期承接深圳外溢产业和人口居住的超级卫星城，且二手房还不限购的东莞，就成了炒作的圣地，深圳客蜂拥而至。

东莞再上一轮暴涨是2016年，也是紧跟深圳的脚步，此前的2015年，深圳的房价暴涨。

显然，这两个城市的行情是联动的，历史经验告诉我们，深圳行情起来，购买力外溢，买房需求才会传递到东莞。

“深圳是深莞惠楼市的发动机。什么时候深圳楼市有了起色，捂热了居民那颗心，大家要去买房了，才会给东莞楼市带来新鲜的血液。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现在，这个发动机比较寂静，这也是东莞连续两轮政策刺激后，楼市依然不温不火的主要原因。

未来只能看深圳脸色？

“东莞的房价未来还是要看深圳脸色，如果深圳继续涨，且东莞继续承受外溢的深圳产业，东莞楼市可能会上涨。”知乎上，一位网友如此表示。

深圳这位大哥，确实给了东莞“膨胀”的动力，但这座城市楼市的未来，就真的只能“抱深圳的大腿”吗？

非也。

单看这次政策，东莞是有自己的小心思的：抢夺大湾区有限的资金。

从资金吸引力上看，深圳、广州之后，就是佛山、东莞，再往下才是珠海、惠州、中山等。现在的情况，深圳、广州是死守防线，佛山已经划定了不限购区域。

此时撕开限购的口子，可见东莞的野心。可它的底气来自哪里？

抛开临深这层概念，东莞实际上是有底子的。

虽然是普通的地级市，但东莞而今已经是万亿GDP、千万人口的强二线城市。

目前，东莞已形成以电子信息制造、电气机械与设备制造业、纺织、造纸、食品饮料加工业为支柱的新型产业体系；高新企业超7200家，位居地级市前列，华为、OPPO、VIVO、立讯精密等，都是东莞的名片。

人口吸引力也在线。近十年，东莞人口增长224万人，排在中国所有城市第13位；人口年轻优势也很明显，是广东老龄人口占比最低的城市之一，仅次于深圳。

如果同等级横向对比，无论是经济体量、产业，还是人口，东莞都不逊色于兄弟城市佛山。

特别要提及的是，东莞是典型的强镇经济，每个镇都有自己的主导产业。

2021年，东莞15镇入围全国百强镇，包括长安、虎门、厚街等，这些百强镇，主要位于滨海湾片区、松山湖功能区和东南临深片区。

▲2021年全国百强镇，图片来自“国民经略”。

镇域经济发达的结果就是藏富于民，企业家、小老板，构成东莞房价的强大支撑力。

东莞因此被誉为“老板之城”。数据显示，截至今年4月中旬，东莞实有市场主体150.27万户，也就是说，每7个东莞人里，就有1个是老板。这150万户市场主体占全省10%、全国1%，居全省地级市第一。

打铁还需自身硬，仅靠临深炒作，终究是不耐扛的。

可参照另外两个典型城市，惠州、中山。

同样是楼市冷场，惠州、中山的境遇更惨。前者，产业欠缺，人口吸引力不足，加上天量供应，库存压力巨大，现在完全放开限购；后者，没啥基本面，就靠着深中通道炒作了一波，而今房子卖不动，降价遍地，7月4日还出台了个限跌令。

另可以印证东莞不依赖临深的一点是，在上一轮暴涨中，东莞涨幅最大的不是临深，而是松山湖和南城，其次是滨海新区。

松山湖，东莞的科创中心，高学历人才和高收入群体的聚集地；南城，属东莞中心城区，有CBD、有产业；滨海新区，强经济镇长安、虎门都在这。

三者对应的松山湖片区、中心城区和滨海新区，是目前东莞发展的三大核心片区。

此番没放开限购的区域，就包含了松山湖，和四个中心城区——莞城、东城、南城、万江。东南临深片区，并未涵盖在内。

当然，上一轮大起大落后，目前的东莞楼市仍处于挤泡沫的深度调整期，与经济分化相匹配的分化在所难免，这次官方的松绑政策，就指明了东莞的价值区域所在。

而作为“打工人的天堂”，东莞接下来应该思考的问题可能是，如何加速从“东莞制造”迈向“东莞智造”，将人口红利转换为人才红利，让房价有更扎实的支撑。